L I V | 베트남 들여다보기 | 호치민의 부동산 시장

L o o k   i n t o   V i e t n a m

Real Estate Market Overview - Saigon / Ho Chi Min

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Market Overview

2015년 외국인에게도 제한적으로 부동산 시장이 개방된 이래, 2016년을 거쳐 2017년에 이르니 시장이 엄청나게 활황이다. 나는 2015년에 아파트를 하나 분양 받았는데, 당시만 해도 외국인의 문의가 그렇게 많지는 않았다고 한다. 하지만 최근 진행되는 부동산 프로젝트들은 외국인의 분양 신청 건수가 보유 한도 30% 를 훌쩍 넘어간다고 한다. 30% 가 이미 채워진 후에는 pink book 을 발급 받을 수 없는 lease contract 를 진행해야 함에도 불구하고 lease contract 으로 아파트를 구매하는 외국인이 많다고 하니, 활황은 활황이다.

HCMC Night View @ District 2│pictured by machellin

아파트를 구입하는 외국인들을 국적별로 따져보면 한국인이 가장 많고, 싱가포르, 중국, 대만, 일본, 서양인 순으로 많다고 한다. 외국인이 땅을 구입하거나 모든 종류의 주거지를 매매할 수 있는 것은 아니지만, 제한적이나마 부동산 시장이 개방되었다는 것만으로도 이 곳 베트남에 엄청난 돈이 몰리고 있다.

What can we buy ?

외국인이 매매할 수 있는 부동산은, 외국인이 취득할 수 있게 지정된 프로젝트 중

신규 분양
미분양
외국인이 소유한 unit (베트남 인이 소유한 unit 은 외국인에게 매매가 되지 않는다.)

상기 3 종류의 unit 만 매매가 가능하고, 외국인 quota 가 따로 적용된다. 외국인이 취득 가능한 프로젝트는 거의 대부분 condominium (우리가 흔히 말하는 아파트) 이고, 일부 Villa 타운이 있다.

외국인 quota 는 총 unit 수의 30% 까지고, 최대 250 unit 까지만 인정이 된다.
( 1,000 세대의 프로젝트가 있다고 가정할 시, 30% 로 계산해 300 세대 까지 외국인 보유가 가능한 것이 아니라 250 세대의 limit 을 적용 받는다.)

Sunrise City @ District 7│pictured by machellin

There is a grade.

Condominium 은 타겟 구매층에 따라 등급이 세분된다. Luxury, High-End, Mid-End, Affordable 로 구분을 하고 있는데, 부동산 업계에서 본인들의 필요에 따라 구분을 하는 것으로 보이며, 책정된 분양가에 따라 그 등급을 세분하는 듯 하다.

CBRE Vietnam, Q2 2015, Market Review

굳이 grade 를 언급한 이유는 2012년 경 20% 초반에 불과했던 High-End 아파트의 프로젝트가 2015년에는 45% 에 육박하고 있다는 것이다. 2015 년부터 지어지기 시작한 대다수 아파트가 high-end 의 범주에 들어가는데, 2016년을 거쳐, 2017년에도 high-end 또는 luxury 아파트의 프로젝트가 줄을 잇고 있다는 것이다.

일각에서는 과연 이렇게 많은 고가의 아파트가 모두 소화가 될 것인지 부정적 전망을 내놓기도 하고, 동시에 한쪽에서는 결국엔 소화가 된다는 낙관적 예상을 하기도 한다.

CBRE Vietnam, Q2 2015, Market Review

또 하나의 재밌는 사실이, 2012년을 기준으로 그 전과 그 후의 condominium project 를 비교하면, 2012년 이전에는 방 3 개 이상의 유닛의 비중이 높았으나, 2012년 이후 원베드와 투베드의 비중이 높아졌다. 빠르게 진행되고 있는 베트남의 핵가족화 현상의 반증인 동시에 전략적인 투자 상품으로 변하고 있는 아파트의 또 다른 모습을 보여주고 있다.

How much is it?

그럼 High-End 아파트들의 가격은 어느 정도 일까.
이미 완공되어 입주가 끝난 아파트들과 이제 막 입주를 시작한 또는 지어지고 있는 아파트들의 가격에 차이가 있다.

The Manor
Saigon Pearl
The Vista An Phu
Thao Dien Pearl
Cantavill premier

위 아파트들은 이미 완공이 되어 입주가 끝난지 꽤 된 아파트들로 m2 당 $1,700 ~ $1,800 의 가격을 형성하고 있다. 반면 Masteri, Vinhomes Central Park, Estella Heights, Gateway Thao Dien 등의 아파트 들은 계속 분양가가 치솟고 있는 중이다. 위의 차트에 나와 있지는 않지만, 2016년 빈홈센트럴 파크는 $2,400 언저리에 분양가가 형성되었고, 같은 기간 에스텔라 하이츠는 $2,600 을 훌쩍 넘어버렸다.

가장 드라마틱한 아파트는 마스테리 타오디엔으로 은행권의 과다한 대출 때문에 우려가 있어, 초기 분양가가 $1,400 에 불과했지만, 성공적인 분양 실적에 따라 최종 $2,200 을 상회했다.

Follow Up.

빈탄과 안푸의 아파트 분양이 성공적으로 진행되면서 그 뒤를 투티엠, 푸미흥이 따르고 있다. 최근 진행된 투티엠 엠파이어 시티 프로젝트의 한 물건은 분양가 $3,000/m2 을 넘어섰고, 시장에 선보이기 시작한 푸미흥 남부의 신규 프로젝트들도 최소 $2,500/m2 부터 분양이 시작될 것으로 보인다.

Empire City Artist's Impression

Settle down? Or Investment?

그럼 이렇게 늘어만 가는 high-end 아파트들과 높아져만 가는 분양가가 적정한 수준이냐는 물음이 자연스레 생길 수 밖에 없다.

내 의견은 이렇다.
실거주 목적이면 구입하는 게 낫다. 내 집이 주는 안락함과 안정감은 돈으로 환산할 수 없는 가치이며, 매달 내야 하는 월세가 너무 아깝지 않은가. 5년 이상 거주 예정이면 적극 추천한다.

Estella Heights Living Room @ Estella Heights Showroom

호치민 2군이나, 7군에서 방 2 / 화장실 2 에 거주하려면 대략 $800/month 가 필요하다.
24개월 거주 시 렌트비는 $19,200 인데, 해당 금액은 경제 이슈 등으로 인한 시세 변동 range 에 속해 risk 가 있다고 본다. 반면, 5년 거주 시 60개월 $48,000 의 비용은 웬만한 메가톤 급 경제 이슈가 아닌 이상 아파트 가치 하락분을 훨씬 상회할 비용이다.

투자 목적이면 굉장히 많은 요소를 고려해야 한다.
임차인을 찾는 일에서부터 임차인의 요청 사항 처리, 보증금 관리, 수금, 환전, 보수, 거주증 발급 등 사실상 현지에서 관리를 하지 않으면 분명 트러블이 생길 일들이 수두룩 하다. 현지에 일을 맡길 사람이 있다고 하더라도, 분명 free 로 일을 맡아주지는 않을 것이다. 임차인이나 임대인이나 한 다리 건너 일을 하게 되면 피차 애로 사항이 많지 않을까.

신중한 선택이 필요하다.

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│by machellin